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La Virginie donne l'exemple d'une politique solaire équitable de HOA

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Les entrepreneurs solaires résidentiels sont confrontés à de nombreux ralentisseurs dans le processus de la vente à l'installation, qu'il s'agisse de coups de pied, de problèmes de financement ou de retards logistiques. Travailler avec un client qui vit dans une subdivision de l'association des propriétaires (HOA) pourrait coûter beaucoup plus de temps et d'argent aux installateurs. Dans le pire des cas, cela peut même conduire à des contrats annulés.

Le groupe de défense solaire résidentiel Solar United Neighbours (SUN) travaille à résoudre les obstacles HOA aux installations solaires grâce à une organisation et à des efforts politiques à la base. Ben Delman, directeur des communications pour SUN, a déclaré que le meilleur moyen d'augmenter l'accès solaire pour les résidents de HOA est de faire pression pour des lois qui définissent clairement les droits des propriétaires solaires.

«C'est vraiment une question état par état», a déclaré Delman. «De nombreux États ont des lois qui protègent les droits des propriétaires solaires en ce qui concerne les HOA. Pour ceux qui ne le font pas, cela peut être un véritable obstacle. "

Selon l'Institut des associations communautaires, 27 États ont une législation en place qui protège l'accès solaire pour les résidents de HOA. Delman a déclaré que le meilleur exemple de ce type de loi est le HB 414 / SB 504 de Virginie, qui a été signé par le gouverneur Ralph Northam en mars 2020.

Le projet de loi de la Virginie a été amélioré par rapport aux factures antérieures de l’État concernant les HOA et l’énergie solaire. Les projets de loi antérieurs déclaraient que les HOA ne pouvaient pas imposer de restrictions déraisonnables aux propriétaires souhaitant passer à l'énergie solaire, mais ne définissaient pas ce que signifiait «déraisonnable». HB 414 / SB 504 a clairement défini «déraisonnable» comme étant «l'augmentation du coût d'installation du dispositif de collecte d'énergie solaire de 5% par rapport au coût prévu de l'installation initialement proposée» ou «la réduction de la production d'énergie par le dispositif de collecte d'énergie solaire en 10% en dessous de la production d'énergie projetée de l'installation initialement proposée. »

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Afin de prouver ces pourcentages, la loi oblige les propriétaires à «fournir une documentation préparée par un spécialiste indépendant de la conception de panneaux solaires qui satisfait l'association communautaire pour montrer que la restriction n'est pas raisonnable selon les critères établis dans le projet de loi».

La documentation n'est requise que si le HOA refuse une proposition solaire. La société d'installation basée en Virginie Ipsun Solar a trouvé un moyen intelligent de réduire les coûts de cette étape supplémentaire du processus d'installation. Ipsun s'est entretenu avec des collègues entrepreneurs solaires certifiés NABCEP et a accepté de signer la documentation de chacun.

«J'ai été surpris de la rapidité avec laquelle nous nous appelions tous, comme des« ennemis »», a déclaré Hervé Billiet, PDG d'Ipsun Solar. «Notre mission est de lutter contre le changement climatique en installant autant de panneaux solaires que possible. Donc, si j'aide l'un de mes concurrents dans une région de Virginie où nous n'installons pas de sitôt, s'il peut installer davantage d'énergie solaire, cela remplit également notre mission. "

Bien que le projet de loi puisse créer de la paperasse supplémentaire et allonger le calendrier d'installation, il donne aux entrepreneurs le soutien juridique pour pousser un projet à son terme qui n'aurait pas été possible auparavant.

Dans l'ensemble, les entrepreneurs de Virginie ont déclaré qu'ils n'avaient pas eu trop de problèmes avec les HOA en général.

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«Au cours des années passées en affaires, je peux compter sur une seule main combien de fois nous avons eu de véritables gros problèmes où nous avons simplement abandonné. Peut-être deux mains. Ce n’est donc pas mal comparé aux centaines et aux centaines de toutes les installations que nous avons réalisées », a déclaré Billiet.

Le PDG de Nova Solar, Barklie Estes, a déclaré que son entreprise n'avait pas non plus beaucoup de problèmes avec les HOA.

«La nouvelle loi nous a aidés dans quelques cas. Cependant, il existe encore des cas où les HOA n'autorisent pas le solaire ou un certain placement solaire indépendamment des nouvelles lois », a déclaré Estes.

Parfois, même si les entreprises passent par le processus pour prouver que les restrictions sont déraisonnables, la HOA ne lui permet toujours pas d'aller de l'avant. Si le propriétaire le souhaite suffisamment, il peut choisir de faire appel à un avocat et de combattre les restrictions devant le tribunal. Mais parfois, en raison d'une disposition constitutionnelle unique de la Virginie, leurs efforts seront encore vains.

La constitution de la Virginie stipule que la législature de l’État ne peut pas, par le biais d’une législation adoptée ultérieurement, modifier les contrats existants. La seule exception à cette disposition est la loi fédérale, selon Pia Trigiani, associée du cabinet d'avocats immobilier MercerTrigiani, qui se concentre exclusivement sur le droit des associations communautaires en Virginie.

Lorsqu'un promoteur immobilier crée une communauté HOA, il rédige une déclaration qui fait partie de la chaîne de propriété. Lorsqu'une personne achète un lot dans une communauté qui a une déclaration d'alliances, de conditions et de restrictions, elle est alors soumise à ces limitations sur ses droits d'utiliser la propriété. L'alliance restrictive est un contrat, donc si elle dit que les propriétaires ne peuvent pas installer l'énergie solaire, la nouvelle loi pro-solaire ne s'applique pas, conformément à la constitution de la Virginie.

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«Lorsque vous achetez une propriété soumise à des clauses restrictives, vous devez la lire. Si les panneaux solaires vous intéressent, n'achetez pas une maison qui dit «non» », a déclaré Trigiani.

Une loi antérieure de Virginie concernant l'énergie solaire et les HOA permet aux acheteurs potentiels de savoir plus facilement si leur propriété est compatible avec l'énergie solaire. Cette loi oblige les développeurs à divulguer toute limitation sur les panneaux solaires aux acheteurs.

"Nous n'allons pas dire à un développeur qu'il peut ou ne peut pas faire quoi que ce soit dans ses engagements restrictifs concernant les panneaux solaires, mais par pur sang, il devrait le divulguer", a déclaré Trigiani.

Les clauses restrictives ne sont pas faciles à modifier et nécessitent généralement une très grande majorité de propriétaires pour le faire. Une personne qui veut vraiment de l'énergie solaire sur sa maison devrait éviter les HOA avec des clauses anti-solaires.

«Les gens ont des choix. Lisez les documents. Je pense que beaucoup de gens ne le font pas, puis ils demandent pardon. Et c’est là que ça devient moche », a déclaré Trigiani.

La nouvelle loi solaire HOA de Virginie s’applique vraiment aux directives de conception HOA, qui ne sont pas contractuelles. Si un HOA sans engagement restrictif contre l'énergie solaire refuse catégoriquement le projet d'un propriétaire ou lui dit qu'il doit installer les panneaux à un certain endroit sur le toit, le propriétaire peut alors passer par le processus de documentation pour prouver que les directives de conception de la HOA sont déraisonnables car elles augmenter le coût d'installation de 5% ou réduire la production d'énergie de 10%.

Bien qu'il existe maintenant des recours dans certains cas, Trigiani a exhorté les entrepreneurs solaires à faire leurs devoirs à l'avance pour les clients des quartiers HOA.

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«Lorsque vous travaillez avec un client, la première chose que vous faites est de lui demander d’obtenir une copie des clauses restrictives qui s’appliquent à sa propriété et des directives de conception», dit-elle. «Avant d'investir une minute de temps d'ingénierie, ils ont vraiment besoin de savoir.»

Nova Solar ne fait pas cette recherche initiale car Estes a déclaré qu'il n'était pas facile de trouver les règles pour la plupart des HOA.

«Si un client signe et que nous finissons par ne pas être en mesure d'obtenir les approbations requises, nous rembourserons son argent et le libérerons du contrat», a-t-il déclaré.

Ipsun Solar vend également généralement le projet solaire en premier, puis examine les exigences HOA plus tard.

«Ils peuvent prendre beaucoup de temps, il n’a donc pas beaucoup de sens pour nous de faire tout le travail avec les HOA si nous n’avons pas d’accord signé», a déclaré Billiet. "Parfois, les gens connaissent leur HOA, ils ont fait leurs recherches et peuvent nous dire pendant le processus de vente ce que leur HOA a besoin."

Lorsque Billiet a revu les anciens engagements HOA, il a constaté que parfois la «production solaire» qu’ils interdisent semble décrire soit les systèmes solaires thermiques, soit les pratiques d’installation photovoltaïque du passé, qui sont beaucoup moins discrètes que les systèmes actuels.

Billiet a déclaré que la perception publique de l'énergie solaire photovoltaïque devrait être améliorée pour s'assurer que les dispositions anti-solaires ne sont pas incluses dans les déclarations HOA. Il pense que les gens voient trop souvent des photos obsolètes d'installations solaires résidentielles et pensent qu'elles sont toujours encombrantes et bleues.

"Il y a cette image qui m'irrite que je continue de voir dans tous ces magazines, cela doit être comme une image de stock, d'une maison avec un panneau solaire dépassant vraiment au-dessus du toit", dit-il. «Tant de choses ne vont pas sur cette image quand on la regarde. Les panneaux solaires ne rentrent même pas sur l'avant-toit et les choses ne vont pas, mais pourtant tout le monde utilise cette image. "

Si le public est plutôt exposé aux installations entièrement noires et affleurantes sur les toits d'aujourd'hui, Billiet pense que l'acceptation de HOA pourrait également évoluer. Trigiani est d'accord.

«L’une des principales fonctions des communautés d’intérêt commun est de réglementer l’apparence de la propriété, et pas seulement parce qu’elle est belle, mais si elle est bien entretenue», a déclaré Trigiani. "L'industrie des panneaux solaires a fait un excellent travail pour affiner son produit, et je pense que cela ne fera que s'améliorer."


Les États qui offrent la possibilité d'interdire les alliances ou les restrictions imposées aux propriétaires empêchant l'installation de panneaux solaires et d'appareils associés, selon l'Institut des associations communautaires:

Arizona Californie
Colorado Delaware
Washington DC. Floride
Hawaï Idaho
L'Illinois Indiana
Iowa Louisiane
Maine Maryland
Massachusetts Nevada
New Jersey Nouveau Mexique
Caroline du Nord Oregon
Texas Utah
Ver mont Virginie
Washington Virginie-Occidentale
Wisconsin

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