Il est maintenant temps pour les propriétaires de terrains solaires de profiter de 1031 échanges

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Par Laura Klein, directrice financière et directrice de l’exploitation, SolaREIT

Le président Biden a signé le projet de loi sur les infrastructures, mais les négociations sur Build Back Better se poursuivent. Les négociations budgétaires et politiques ont connu des hauts et des bas. De toute évidence, le potentiel d’un soutien important à l’énergie propre a été passionnant – parfois déchirant – à regarder. Il y a eu un effet push-pull entre l’augmentation des investissements dans les infrastructures et les énergies propres et le désir d’augmenter les revenus tout au long des négociations. Malheureusement, un outil essentiel utilisé par les développeurs solaires et les propriétaires fonciers solaires a été en danger tout au long de ce processus.

L’outil, une bourse 1031 (après l’article 1031 du code fiscal américain), a joué un rôle majeur dans les stratégies fiscales des propriétaires fonciers et des développeurs cherchant à vendre des baux ou des terrains dédiés à l’énergie solaire. Les développeurs solaires et les propriétaires fonciers qui souhaitent tirer des avantages fiscaux importants de 1031 échanges seraient sages d’agir rapidement.

Dans un échange de 1031, le propriétaire foncier dispose d’un délai limité pour échanger un bien contre un autre de valeur similaire. L’avantage de ce type d’échange réside dans ses avantages fiscaux – les propriétaires fonciers peuvent éviter les pénalités fiscales en différant simplement les gains de la vente.

Pendant des années, cela signifie que les propriétaires de terrains solaires peuvent utiliser les avantages fiscaux de la vente de baux ou de terrains solaires pour financer l’achat d’autres types de terrains « de même nature » ​​– un échange habile avec des pénalités fiscales minimales. Mais cet outil pourrait disparaître, ou à tout le moins, sera considérablement révisé.

Pour les propriétaires de terrains solaires, en particulier les agriculteurs, le 1031 est un puissant facteur de motivation qui leur permet de vendre leur bail ou leur terrain solaire et de l’investir dans une autre propriété, évitant ainsi des impôts sur les plus-values ​​potentiellement élevés. En outre, bon nombre de ces agriculteurs générationnels voient l’échange 1031 comme un outil pour acheter des terres agricoles supplémentaires pour eux-mêmes et la prochaine génération.

Plus tôt cette année, SolaREIT a conclu un accord avec un jeune agriculteur du Minnesota qui possédait une ferme de 2 MW sur les terres les moins productives sur le plan agricole de sa propriété. Il appréciait les paiements de location, mais souhaitait développer son entreprise agricole et avait besoin de capitaux pour acheter la terre. SolaREIT a acheté son flux de location complet plus des extensions, et l’agriculteur a utilisé ce capital pour acheter des terres supplémentaires qui étaient plus productives sur le plan agricole. De plus, comme il utilisait un 1031 et qu’il n’y avait pas d’impôt sur la transaction, il pouvait investir une plus grande partie de son capital à l’intérieur des terres.

Les développeurs solaires ont utilisé le 1031 légèrement différemment. Les développeurs qui mettent un point d’honneur à acheter le terrain qui héberge leurs fermes solaires ont bénéficié de la vente des baux et de l’utilisation du produit de l’achat de nouveaux terrains pour les futures fermes solaires.

Par exemple, SolaREIT a travaillé avec un important développeur à grande échelle dans le sud-est pour lui permettre d’augmenter rapidement son pipeline. Ce développeur particulier préfère posséder le terrain dans le cadre des projets solaires qu’il développe et vend. Alors qu’ils n’étaient pas intéressés à vendre le terrain, ils ont décidé de vendre dix ans du bail de 35 ans sur le projet. En conséquence, le développeur a pu utiliser un 1031 avec le produit pour acheter plus de terrains, en franchise d’impôt, pour construire de nouveaux projets solaires.

Mais l’avenir de 1031 échanges est incertain.

Les premières ébauches du plan d’administration de Biden ont considérablement restreint la portée des 1031 avantages fiscaux, limitant le montant des impôts que les propriétaires de terrains solaires pouvaient reporter.

En bref, un outil essentiel pour les développeurs solaires et les propriétaires fonciers solaires peut être en danger. La bonne nouvelle est que les échanges de même nature n’apparaissaient pas dans la version finale du projet de loi sur les infrastructures, ni actuellement dans le projet de loi Build Back Better. Bien que cela ne garantisse pas qu’il ne reviendra pas dans les négociations, il est à espérer que les 1031 survivront. Mais quiconque a prêté attention aux négociations budgétaires et politiques à Washington reconnaîtra que les choses peuvent changer rapidement – ​​et il y a un appétit au Congrès pour trouver de nouvelles sources de recettes fiscales.

Pour les propriétaires fonciers et les développeurs qui ont misé sur des stratégies basées sur 1031 pour vendre des baux ou des terres solaires, la menace de changements fiscaux les motive à effectuer des transactions maintenant avant que la porte ne se ferme sur eux.

Avis de non-responsabilité : SolaREIT et ses sociétés affiliées ne fournissent pas de conseils fiscaux, juridiques ou comptables. Cet article est à titre informatif uniquement, et n’est pas destiné à fournir, et ne doit pas être invoqué pour, des conseils fiscaux, juridiques ou comptables. Vous devriez consulter vos propres conseillers fiscaux, juridiques et comptables avant de vous engager dans une transaction.


Laura a développé plus d’un GW de projets d’énergie solaire à grande échelle et a conclu un financement d’environ 1 milliard de dollars pour des projets de petite et moyenne taille au cours de ses plus de 15 ans dans l’industrie. Avant de rejoindre SolaREIT, elle a fondé Oriole Solar, consultante auprès des propriétaires d’actifs solaires axée sur l’origination, le développement et les fusions et acquisitions dans le sud-est des États-Unis, et partenaire de KL Solar Development. De 2017 à 2019, elle a été directrice générale du développement chez Eagle Solar Group, une coentreprise entre DEPCOM Power Inc. et DE Shaw Renewable Investments. Elle a commencé sa carrière dans les énergies renouvelables chez SunEdison dans le groupe de financement de projets, avant de devenir directrice générale du financement de projets, puis directrice générale du développement du portefeuille de production distribuée de SunEdison.

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